부동산 임대사업에서 포괄양도양수계약이 필요한 이유

 

 

부동산에서 좌충우돌하고 있는 박이사에요~~ ^^

 

몇 달 전 손님이 투자목적으로 부동산을 찾고 있어서

괜찮은 물건을 알아보고 말씀드리다가 알게 된 것이 있는데요~

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예전에도 들어본 기억은 있는데 그때는 부동산과 거리가 멀어서 알아보지도 않았었죠.

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이번엔 제대로 알아보려고 공부를 했는데요~

오늘의 주제는 바로 '임대사업 포괄양도양수계약' 입니다.

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임대사업 포괄양도양수계약이란?

 

쉽게 말해 사업에 대한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계하는 것을 뜻하는데요,

사업장에 있는 인적, 물적, 권리 등 모든 것을 포괄해서 양도양수하는 것입니다.

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그래서 사업자만 바뀔 뿐 모든 사업의 내용은 동일하게 지속되어야 하죠.

법인회사, 부동산 등을 이전하는 계약에서 활용되고 있는데요,

저는 부동산이니 부동산에 집중해서 알려드리겠습니다.

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그렇다면 이런 계약방식은 왜 생겨났을까요?

 

 

임대사업 포괄양도양수계약의 취지?

 

부동산을 양도양수하게 되면 부가세가 발생하게 되는데요,

매도인이 매수인에게 부가세를 받아 세무서에 납부하고,

매수인은 사업자등록을 하면서 매수할 때 지급한 부가세를 환급받습니다.

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결국 돌고 돌아 매수인은 부가세를 안 낸 것이 됩니다.

어찌 보면 안 받고 안 내고, 환급받지 않는 것이 서로 편한데 세금을 내야 하는 것 때문에

비효율적이지만 이렇게 해야 하는 거죠.

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이러한 비효율적인 방식을 개선하고자 등장한 것이 바로 포괄양도양수계약입니다.

즉 매도인은 부가세를 받을 필요가 없어지고, 매수인은 부가세를 납부하지 않습니다.

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포괄양도양수계약을 하려면 일정 조건이 필요하지만,

이렇게 하게 되면 양수인은 부가세 납부의 부담을 줄일 수 있구요,

(물론 나중에 환급받지만 당장 매입할 때 큰돈이 들어가잖아요.)

 

양도인은 부가세로 인해 증가된 매도가를 낮출 수 있어서 좋죠.

서로에게 좋은 방법입니다.

세무서도 좋겠죠~? 행정적인 일이 줄어드니까요...

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또한, 의무임대기간인 10년,

그 10년을 매수자가 그대로 유지하는 조건인 포괄양도양수를 하게 되면

남은 기간을 채우지 못하고 양도한 매도인의 임대기간도 10년을 채울 수 있게 됩니다.

그래서 부가세 환급을 계속해서 할 수 있는 거예요~

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임대사업 포괄양도양수 계약을 위한 조건

 

 

1. 양도, 양수인 모두 '과세사업자' 이어야 합니다.

 

1) 특히, 양도인은 일반사업자이어야 하는데요,

간이사업자의 경우엔 부가세 환급 자체를 받을 수 없기 때문이죠.

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2) 양수인은 일반, 간이사업자 모두 가능합니다.

양수인은 간이사업자가 왜 되냐고요?양수하면서 일반사업자로 전환하면 되거든요.

결국 양도인, 양수인 모두 일반사업자가 된다는 것으로 아시면 되겠네요.

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3) 한쪽이 일반사업자, 한쪽이 법인사업자이어도 가능합니다.

왜냐, 두쪽 다 과세사업자이기 때문이죠.

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2. '사업 전체'를 포괄 양도양수해야 합니다.

 

양도양수할 때 변동 사항이 있거나 조건이 포함되면 포괄양도양수계약으로 인정되지 않습니다.

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예를 들어 임대업을 하던 건물을 본인이 직접 사용한다든가, 부동산의 일부만 양도, 양수한다든가,

기존 임차인을 일부 변경한다든가, 채무를 제외한다든가 하는 경우엔 포괄양도양수에 해당되지 않아요.

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완전히 모든 것을 그대로 양도양수 해야 한다는 뜻이에요.

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그래서 사전에 양도인에게 채무나 알지 못하는 어떤 의무가 있는지 꼼꼼히 살펴봐야 한답니다.

모두 다 양수되니까요. 채무까지 떠안을 필요는 없잖아요~~?

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단, 포괄양도양수계약 후에는 업종이나 임차인 등의 변동이 있어도 상관없습니다.

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3. 정식 부동산매매계약서를 작성 후 포괄양도양수계약서를 별도로 작성해야 합니다.

 

정식 부동산매매계약서를 작성한 후 계약 내용에 특약사항으로 '포괄 양도, 양수 계약'임을 넣습니다.

그리고 별도로 포괄양도양수계약서를 작성하면 됩니다.

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4. 과세기관의 승인을 확인해야 합니다.

 

실제로 포괄양도양수로 계약했지만 세무서에서 동일성을 인정하지 않아 포괄승계를 거절할 경우가 있습니다.

이렇게 될 경우 양도인은 부가세를 납부해야 하는데요, 이것 때문에 양수인과 마찰이 생기게 되죠. 양수인에게 부가세를 받으려 하니까요.

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그래서 100% 포괄양도양수계약서를 작성했다고 해도 과세기관의 승인이 있어야 마무리가 됩니다.

이때 만약의 사태에 대비해서 계약서 특약에 '포괄양도양수계약이 어떠한 사유로 무효화된 경우 건물분에 대한 부가세는 별도로 한다'라는 내용을 반드시 넣어야 합니다.

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이상 임대사업시 포괄양도양수에 대해 알아봤는데요, 왜 필요한지, 어떻게 생기게 되었는지, 주의할 사항은 무엇인지, 조건은 무엇인지 이해가 되셨나요?

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최대한 쉽게 설명해드리려고 공부하면서 썼는데 제대로 전달이 되었겠죠? ^^

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