토지살 때 주의할 토지! 공익용 산지는 조심하세요!!

 

부동산에서 좌충우돌하고 있는 박이사에요~~ ^^

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토지를 살 때는 조심할 것들이 참 많습니다.

가장 중요한 것은 매수 후 개발을 할 수 있느냐 인데요,

'개발'이라고 한다면 건축을 할 수 있느냐 죠~~

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아무리 속아서 그린벨트를 샀다 하더라도 개발을 할 수 있다면

정말 대박대박 토지가 됩니다.

하지만 대부분 당장 개발이 안되니 속만 썩게 되죠.

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​최근에 제가 아는 분이 어머님께 물려받은 토지를 팔아달라고 하셨는데요.

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예전에도 말씀하셨을 때 현장가서 사진도 찍고

토지이용계획확인원까지 떼어보고 주변 토지와 비교도 해보면서

이렇게 싼 땅이 왜 안 팔리냐 했었거든요?

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그런데 제가 이제야!!

안팔리는 이유를 알았답니다~~ ㅋ

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여태 제가 토지이용계획확인원을 제대로 보지 않은거죠~

뭐가 문제였는지 함 볼까요?

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개발이 힘들다는 제 지인의 토지이용계획확인원

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이건 저에게 토지를 팔아달라고 하신 분의 토지이용계획확인원입니다.

중간쯤에 '다른 법령등에 따른 지역,지구등' 을 보시면 '공익용산지(보전산지)<산지관리법>'이라고 쓰여있는 것을 보실 수 있습니다.

요, '공익용산지'가 바로 문제! 인데요~~

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공익용 산지는 임업생산과 함께 재해 방지, 수원 보호, 자연생태계 보전, 산지경관 보전, 국민보건휴양 증진 등의 공익 기능을 위하여 필요한 산지라고 되어 있습니다.

그래서 개발에 제한이 있구요, (공익적인 것만 개발을 할 수 있도록 하고 있습니다.)

개인이 개발하기엔 아주 어렵습니다.

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* 개발할 수 있는 조건을 법령에 써놓았는데요.

그건 너무너무 길어서 아래에 쭈우욱~ 나열해 놓겠습니다~ ㅋㅋ

 

 

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지인 토지 바로 아래에 위치한 토지

 

반면, 지인의 토지 바로 아래에 위치한 토지인데요,

이 토지는 이미 카페가 지어져 있어 지목도 대지로 바뀌었고, 개발에 제한사항이 거의 없습니다.

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공시지가 차이 보이시나요?

위에 있는 토지는 ㎡당 35,000원인데에 반해 대지로 바뀐 아래에 있는 토지는 ㎡당 1,163,000원입니다.

거의 33배 차이가 나죠.

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이렇게 바로 붙어있는, 같은 지역의 토지라도

어떤 법령에 어떤 제한을 받는지에 따라 개발에도 걸림이 있구요,

토지의 가격에도 차이가 생기게 됩니다.

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지인분께는 아직 말씀 안 드렸는데요,,,

이 토지는 국가에서 개발한다며 수용하지 않는 이상 개발이 어렵습니다.

아마 다음 세대, 그 다음 세대까지 갈지도 모르겠네요.. ㅠㅠ

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* 공익용산지를 개발할 수 있는 행위 보겠습니다~~

​ **** 공익용산지에서 할 수 있는 행위 **** ​ 공익용산지에서 다음의 어느 하나에 해당하는 행위를 하기위해 전용하는 경우를 제외하고는 산지전용 또는 산지일시사용을 할 수 없다. 즉, 다음의 행위만 할 수 있다는 거에요~~ ​ 1) 국방.군사시설의 설치 2) 사방시설,하천,제방,저수지 등 국토보전시설의 설치 3) 도로,철도,석유 및 가스의 공급시설,기타 공용.공공용시설의 설치 - 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 삭도 또는 궤도시설 - 방풍시설 또는 방화시설 - 기상관측시설 - 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 공용청사 - 자연공원 안에 설치하는 탐방로, 전망대 및 대피소와 탐방자의 안전을 도모하는 보호 및 안전시설 - 자연환경보전.이용시설 - 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 자연휴양림, 산림욕장, 치유의 숲, 유아숲체험원, 산림생태원 및 산책로, 탐방로, 등산로 등 숲길 - 국립수목원 및 수목원조성계획의 승인을 얻어 조성되는 수목원시설 - 국가통신시설 또는 전기통신설비 - 수도시설 - 하수도 - 지하수관측시설 4) 산림보호,산림자원의 보전 및 증식을 위한 시설 - 병충해의 구제 및 예방을 위한 시설 - 산불.산사태 등 산림재해의 예방 및 복구를 위한 시설 - 보호수 및 야생 동.식물의 보전.관리를 위한 시설 5) 임업시험연구를 위한 시설로서 다음의 기관 또는 단체가 임업시험연구 또는 산림과 관련된 교육목적달성을 위한 시설의 설치 - 산림청(그 소속기관을 포함)소속의 임업시험연구기관 - 지방자치단체 소속의 임업시험연구기관 - 산림과 관련된 학과 또는 학부를 둔 학교 6) 매장문화재의 발굴(지표조사를 포함),문화재와전통사찰의 복원.보수.이전 및 그 보존관리를 위한 시설의 설치,문화재,전통사찰과 관련된 비석,기념탑,그 박에 이와 유사한 시설의 설치 7) 발전소,변전소(변환소를 포함) 및 송전시설의 설치 - 발전.송전시서 등 전력시설 - 신.재생에너지의 이용.보급을 위한 시설의 설치 8) 광물의 탐사.시추시설의 설치 및 산지의 일시사용면적이 갱구 및 광물의 선별.가공시설을 포함하여 20,000㎡ 미만인 굴진채굴 9) 광해방지시설의 설치 10) 공공의 안전을 방해하는 위험시설이나 물건의 제거 11) 전사자의 유해 등 시행령으로 정하는 유해의 조사.발굴 12) 임도,산림경영관리사 등 산림경영과 관련된 시설 및 산촌산업개발시설 등 산촌개발사업과 관련된 시설 - 임도,작업로 및 임산물 운반로 - 3㏊ 이상의 산림에서 임업을 경영하거나 1년 중 90일 이상 임업에 종사하는 임업인,임업경영을 통한 임산물의 연간 판매액이 120만원 이상인 임업인이 설치하는 다음의 어느 하나에 해당하는 시설 ; 부지면적 10,000㎡ 미만의 임산물 생산시설 또는 집하시설 ; 부지면적 3,000㎡ 미만의 임산물 가공.건조.보관시설 ; 부지면적1,000㎡ 미만의 임업용기자재 보관시설(비료,농약,기계 등을 보관하기 위한 시설을 말함) 및 임산물 전시.판매시설 ; 부지면적 200㎡미만의 산림경영관리사(산림작업의 관리를 위한 시설로서 작업대기 및 휴식등을 위한 공간이 바닥면적의 25/100 이하인 시설) 및 대피소 - 삭도 및 궤도 - 산촌개발사업으로 설치하는 부지면적 10,000㎡ 미만의 시설 13) 수목원, 산림생태원, 자연휴양림, 수목장림, 산림공익시설의 설치 ※ 산림공익시설 - 산림욕장, 치유의 숲, 산책로,탐방로, 등산로 등 숲길, 전망대 - 자연관찰원, 산림전시관, 목공예실, 숲속교실, 숲속수련장, 산림박물관, 산악박물관, 산림교육자료관 등 산림교육시설 - 목재이용의 홍보, 전시, 교육 등을 위한 목조건축시설 14) 광물,지하수,지하자원 또는 석재의 탐사.시추 및 개발시설의 설치 15) 산사태예방을 위한 지질.토양의 조사와 이에 따른 시설의 설치 16) 교육.연구 및 기술개발과 관련된 다음과 같은 시설의 설치 - 기업부설연구소로서 교육과학기술부장관의 추천이 있는 시설 - 특정연구기관이 교육 또는 연구목적으로 설치하는 시설 - 국가과학기술위원회에서 심의한 연구개발사업 중 우주항공기술개발 관련 시설 17) 다음의 구분에 따른 규모미만으로의 다음의 어느 하나에 해당하는 행위 - 농림어업인의 주택 또는 종교시설을 증축하는 경우:종전주택.시설 연면적의 100분의 130이하 - 농림어업인의 주택 또는 종교시설을 개축하는 경우:종전주택.시설 연면적의 100분의 100이하 - 농림어업인의 주택 또는 사찰림의 산지안에서의 사찰을 신축하는 경우 ; 농림어업인이 자기소유의 산지에서 직접 농림어업을 경영하면서 실제로 거주하기 위하여 신축하는 주택 및 그 부대시설:부지면적 660㎡ 이하 ; 사찰림의 산지에 해당하는 사유로 공익용산지로 지정된 사찰림의 산지에서 신축하는 사찰 및 그 부대시설:부지면적 15,000㎡ 이하 18) 위 1)부터 17)까지의 시설외의 시설로서 공용.공공용사업을 위해 필요한 시설 - 국가.지방자치단체,공기업.준정부기관,지방공사 및 지방공단이 관계법령에 따라 시행하는 사업으로 설치하는 다음의 시설 ; 공항.항만.운하 ; 하수도 ; 수질오염방지시설 ; 공원시설(도시공원으로 지정되어 공익용산지로 지정된 경우에 한함) - 폐기물처리시설 중 국가 또는 지방자치단체가 설치하는 폐기물처리시설 - 광해를 방지하기 위한 시설 19) 위의 1)부터 18)까지의 시설을 설치하기 위하여 1년 이내의 기간(다만,목적사업의 수행을 위한 산지전용기간.산지일시사용기간이 1년을 초과하는 경우에는 그 산지전용기간.산지일시사용기간을 말함) 동안 임시로 설치하는 다음의 어느 하나에 해당하는 부대시설의 설치 - 진입로 - 현장사무소 - 지질.토양의 조사.탐사시설 - 그 밖에 주차장 등 농림수산식품부령으로 정하는 부대시설 20) 위의 1)부터 19)까지의 시설 중 건축법에 따른 건축물과 도로를 연결하기 위한 절.성토사면을 제외한 유효너비가 3m 이하이고 그 길이가 50m 이하인 진입로의 설치 21) 산나물,야생화,관상수의 재배,농도의 설치 등 공익용산지의 목적달성에 지장을 주지 않는 범위 안에서 행하는 다음과 같은 행위 - 농도 및 농업용수로를 설치하는 행위 - 부지면적 100㎡ 미만의 제각을 설치하는 행위 - 사도를 설치하는 행위 - 생태통로 및 조수의 보호.번식을 위한 시설을 설치하는 행위 - 농림어업인이 10,000㎡ 미만의 산지에 임산물소득원의 지원대상 품목을 재배하는 행위 - 지적측량기준점표지를 설치하는 행위 - 채석경제성평가를 위해 시추하는 행위 - 농림어업인이10,000㎡ 미만의 산지에서 관상수를 재배하는 행위 - 수산자원보호구역에서 농림어업인이 3,000㎡ 미만의 산지에 양어장 및 양식장을 설치하는 행위 ​ ​ ​ *** 공익용산지에서 개인이 할 수 있는 행위 *** ​ ① 자연휴양림,수목원,수목장,산림생태원 ② 산림공익시설의 설치 - 산림요장,치유의 숲,산책로,탐방로,등산로 등 숲길,전망대 - 자연관찰원,산림전시관,목공예실,숲속교실,숲속수련장,산림박물관,산악박물관,산림교육자료관 등 산림교육시설 - 목재이용의 홍보.전시.교육 등을 위한 목조건축시설 ③ 산촌개발사업 ④ 산림경영관리사,임산물생산시설,집하시설,임산물가공.건조.보관시설,임업용기자재보관시설,임산물전시.판매시설 ⑤ 농림어업인의 주택 또는 종교시설개축 ⑥ 농림어업인의주택 또는 사찰림의 산지 안에서의 사찰의 신축 ⑦ 임도,사도,농도 ⑧ 진입로,현장사무소,주차장(1년이내) ⑨ 관상수,야생화,산나물,임산물소득원의지원대상 품목재배 ⑩ 수산보호구역 내 양어장.양식장 설치 ​

아휴... 너무 법률적인 용어라 어렵지만 결국 정부가 하겠다! 하지 않는 이상 힘들다는 얘기네요..

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윽..

여러분~~~

결론은요~~~~~

웬만하면 공익용 산지는 피해서 사세요~~~~^^