제소전화해조서 임대인? 임차인? 누구를 위한 것일까?

부동산에서 좌충우돌하고 있는 박이사에요~~ ^^

며칠 전 답사를 다녀오다가 함께 일하시는 실장님의 통화를 듣게 되었습니다.

제소~화해~~
응?? 뭐지?
도통 알 수 없는 단어로 통화를 하시더라고요.
뭔가 법률적인 용어같긴 한데 아무리 들어도 머리 속에 기억이 안 됩니다.
일단 단어도 어렵고요.

어쨌든 이것 때문에 임차인이 자기는 몰랐다며 비용이 나온 것에 대해 다소 화를 내는 듯한 말투였는데요~~~

답사를 끝내고 차를 마시며 여쭤봤습니다~
아까 말씀하신 제소?? 화해?? 는 뭐냐구요~~ ㅋㅋㅋ

실장님께 설명도 듣고 다시 사무실에 들어와서 내용을 찾아봤는데요~~~



오늘 제가 말씀드리고자 하는 건 '제소전화해조서'입니다.

주로 상가를 임대차할 때 신청한다고 하는데요~
임대인 입장에서 보증금을 까먹으면서까지 월세도 내지 않고 버티는 임차인들 때문에 생긴 것 같아요~
분쟁이 생기니까요.
그런데 이것이 임차인들을 울리는 경우도 있다고 합니다~~




일단 '제소전화해조서'가 뭔지 정리부터 해보겠습니다~~

말이 일단 어렵죠?
이렇게 이해하시면 쉽습니다.

제소 소를 제기한다는 뜻이에요.
제소전 소를 제기 하기 전! 이라는 뜻이구요~~
화해 싸우고 나서 화해하는 것처럼 서로 합의를 했다는 의미입니다.
조서 판결문과 동일한 효력을 가진 법적 서류, 집행권원을 말해요.

정리를 해보면,,
'제소전화해조서'란~~
문제가 생겨서 소송을 제기 하기 전에 미리!
서로 합의를 해서 판결문과 동일한 효력을 가진 법적인 서류를 만드는 것이죠.


제소전화해조서는
임차인과 임대인이 계약을 할 때 임대인 쪽에서 요구를 하게 되는데요,,
임대차 계약해지 사유에 대한 내용들이 주로 들어가요~~
그런데,,, 이 서류가 왜 필요하게 되었을까요?


예를 들어볼께요~~

새로 임차인이 들어왔습니다.
식당을 한다며 인테리어도 멋지게 하고 운영을 시작했죠.

처음에는 오픈발로 잘되는가 싶었는데 1년정도가 지나면서 잘 안되나 봅니다.
월세가 한달, 두달 밀리기 시작합니다.
조금만 조금만 기다려달라고 하더니만 6개월이나 밀렸습니다.

임대인은 밀린 월세를 보증금에서 까나가면서 임차인이 다시 잘하기를 바라지만 안됩니다.
이제는 아예 전화도 받지 않고 음식점 문도 닫아버렸습니다.

이대로 나가다가는 보증금을 모두 까먹을 것 같습니다.
주변 건물주 얘기를 들어보니 잘못하면,
보증금을 다 날리고 나도, 임차인이 배째~ 안 나갈 수 있다고 합니다.

이럴 때 임차인을 내보내야 하는데 어떻게 해야할까요?


법적으로 보면요~~~

민법 제640조(차임연체와 해지)
건물 기타 공작물의 임대차에는
임차인의 차임연체액이
2기의 차임액에 달하는 때에는
임대인은 계약을 해지할 수 있다
- 대법원 홈페이지 -

라고 되어 있습니다.


즉, 임차인이 임대인에게 지불할 월세를 2회 연속 연체할 경우,
임대인은 계약 해지 통보 후 명도 소송을 제기할 수 있게 되는데요,
쉽게 말하면 건물을 비워달라는 거죠.


하지만!
여기서 문제가 있습니다.

계약 해지 통보를 했다고 해서 임대인이 함부로 식당으로 들어가 짐을 치우거나 철거를 해서는 안돼요.
잘못하면 건물침입죄, 재물손괴죄 등 민사상 책임과 형사 처벌까지도 받을 수 있어요.

그래서 정상적인 법적인 절차를 거쳐 명도 소송을 하고 판결문을 받은 후 강제집행을 해야 하는거죠.
이런 이유로 인해 나쁜 마음을 가진 임차인들이 월세가 밀려도 묵묵부답 버티고 있는 건데요.

이런 문제가 발생할 것을 사전에 방지하고자
'제소전화해조서'를 신청하는 겁니다.




하지만,, 반대로 '제소전화해조서'를 악용해서 장사를 잘하고 있는 임차인을 막무가내로 쫒아내는 임대인도 있는데요,

예를 들어볼께요.

1기만 월세를 연체하더라도 즉시 계약해지를 할 수 있도록 하는 약정,
임차인이 권리금을 회수하지 못하도록 하는 약정,
계약 후 총 10년간 계약기간 연장할 수 있지만 이 기간을 3년까지만 가능하도록 하는 경우,
차임증액을 차임이나 보증금의 5%가 아닌 10%까지도 증액할 수 있도록 하는 약정 등이 있어요.

이에 동의하지 않는 임차인은 당장 나가라는 거죠.

과거에 이런 일들이 비일비재 했었데요 (지금도 법에 무지한 사람들은 당할 수도 있어요),

지금은 법원에서 '상가임대차보호법'에 위반된 내용은 정정하라고 합니다.

상가건물임대차보호법 제15조(강행규정)
이 법이 규정에 위반된 약정으로서
임차인에게 불리한 것은 효력이 없다
- 대법원 홈페이지 -

그래서 임대차계약서를 쓸 때,
제소전화해조서를 쓸 때 내용을 잘 봐야해요~~



건물주(임대인)과 임차인의 관계~
좋을 수도 있고, 나쁠 수도 있습니다~

하지만 이왕이면 서로의 입장을 배려해주고 더 챙겨주려고 한다면 이런 '제소전화해조서'는 필요없었을 텐데, 참 아쉬워요.

만에 하나,, 혹시라도 분쟁의 여지를 조금이라도 줄이고 소송에 따른 시간이나 비용의 부담을 줄이기 위해서는 '제소전화해조서'가 꼭 필요할 것 같습니다.